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FAQ - Maximilian Wöllner

Mit Umschuldung Kapital beschaffen

Im Zuge der Anschlussfinanzierung oder Umschuldung ist eine zusätzliche Kapitalaufnahme möglich. Entweder für notwendige Modernisierungen, für den Erwerb einer weiteren Immobilie oder auch zur freien Verwendung. Hier wird zuerst geprüft wie der aktuelle Marktwert der Immobilie ist und dann kann entschieden werden, wieviel an weiterem Kapital aufgenommen werden kann. Eine bessere und günstigere Möglichkeit sich zusätzliches Kapital bei der aktuellen Zinssituation zu beschaffen, gibt es nicht.

 

Inventar beim Immobilienkauf

Der Klassiker: Küche wird mit abgelöst, vielleicht noch ein Einbauschrank und die installierten LED Spots in der Decke findet Ihr recht schön, die nehmt Ihr auch. Das gehört entsprechend nicht zum Kaufpreis sondern zum Inventar. Logisch, dass man das vom Kaufpreis abzieht damit darauf keine Kaufneben anfallen, also Grunderwerbsteuer, Notargebühr und ggfls. Maklercourtage. Bei einem Inventar von 10.000 EUR und angenommen Kaufnebenkosten von 10% spart Ihr euch 1.000 EUR. Ein einfacher Trick und man spart Geld, AUGENSCHEINLICH.

Die Wahrheit sieht oft anders aus. Denn das Inventar gilt eben nicht als Kaufpreis, somit ist es auch für die Konditionsfindung nicht relevant. Durch das separate Ausweisen des Inventars verändert sich also das Verhältnis von Kaufpreis zur Darlehenssumme. Rutscht Ihr dadurch in die nächste Konditionsstufe wird aus den 1.000 EUR Ersparnis schnell tausende von Euro mehr an Zinsbelastung über die gesamte Laufzeit.

Das Inventar separat ausweisen kann durchaus Sinn macht. Aber wichtig ist dabei, dass das von Anfang an besprochen wird um das Thema „nächste Konditionsstufe“ zu vermeiden.

 

Wie viel Prozent Tilgung sind sinnvoll?

Um nach Ablauf der heute vereinbarten Zinsbindung von der Restschuld und der zukünftigen Belastung nicht überrascht zu werden, muss die anfängliche Tilgung gut durchdacht sein. Wählen Sie deshalb eine für Sie komfortable, aber keine zu geringe Tilgung! Ein Gutverdiener mit ausreichendem Haushaltsüberschuss kann beispielsweise problemlos mit bis zu 5 % Tilgung starten. Junge Familien hingehen wählen oftmals eine geringere Tilgung, sichern sich aber einen Tilgungssatzwechsel, um während der Zinsbindung flexibel zu sein. Auch Sondertilgungsoptionen sind für jedermann sinnvoll und können hierbei die jährliche Tilgung positiv ergänzen, diese sind meist kostenfrei und immer optional. Eine pauschale Aussage wie hoch die Tilgung sein sollte kann man nicht treffen, das hängt immer von den finanziellen Möglichkeiten, den Zielen und Wünschen ab.

 

Wovon ist der Zinssatz für die Finanzierung meiner Immobilie abhängig?

Für die Findung einer „Basiskondition“ sind in erster Linie zwei Faktoren entscheidend. Zum einen die Höhe des Eigenkapitals, welches Sie in die Finanzierung einsetzen. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto niedriger ist in der Regel der Zinssatz. Der zweite sehr große Einflussfaktor ist die Festschreibung des Zinssatzes. Die Faustformel ist hier, umso länger die Zinsfestschreibung umso höher ist der Zinssatz.

Neben dem Eigenkapitaleinsatz und der Zinsfestschreibung gibt es aber auch andere Punkte die entscheidend für die Höhe des Zinssatzes sein können. Die Höhe der anfänglichen Tilgung, Sonderwünsche wie eine Ratenanpassung oder Sondertilgungsoptionen und der Zeitraum der kostenfreien Bereitstellung des Darlehens sind z.B. weitere Punkte, die die Kondition beeinflussen können.

In einer Niedrigzinsphase, wie wir Sie aktuell erleben, ist es empfehlenswert, sich die aktuell günstigen Zinskonditionen durch eine langfristige Zinsfestschreibung zu sichern. Außerdem sollte das Augenmerk nicht alleine auf dem Zinssatz liegen. Viel wichtiger ist es, dass die Rahmenbedingungen der Finanzierung Ihre Wünsche und Ziele beinhalten.

Lage der Immobilien

Welchen Wert eine Immobilie hat oder haben wird hängt von vielen Faktoren ab, wie z.B. Größe, Bauweise und Ausstattung. Der Immobilienwert ergibt sich also aus einer Summe von mehreren Kriterien mit unterschiedlichen Prioritäten. Ob ein Immobilienwert steigt, über einen längeren Zeitraum stagniert oder im schlimmsten Fall sinkt wird aber von einem Faktor maßgeblich mitbestimmt. – DIE LAGE
Die Lage ist das einzig Unveränderbare an der Immobilie, alle anderen Faktoren wie Wohnfläche, Bausubtanz, Zustand und selbst der Grundriss können verändert werden. Die Lage aber nicht!
Für die Bewertung der Lage unterscheidet man in Mikro- und Makrolage. Mikro für klein, Makro für weit oder groß. Eine Makrolage ist entsprechend in einem Stadtteil des Ortes oder im näheren Einzugsgebiet. Die Mikrolage bezieht sich auf das nahe Umfeld sowie die Lebensbedingungen mitsamt der Infrastruktur. Explizit betonen möchte ich aber, dass Mikrolage nicht gleich „schlechter“ ist, da es z.B. räumliche Nähe zu Erholungsgebieten gibt, weniger Emissionen oder Lärmbelästigung. Dafür ist in der Makrolage das Freizeitangebot meist besser und der Arbeitsweg kürzer. Je nach Bedürfnisse hat beides seine Vor- und Nachteile.

 

Lebenshaltungskosten

Bevor ein Kreditinstitut eine Finanzierung gewährt, wird zunächst Ihre Bonität geprüft. Auf der sogenannten Selbstauskunft sieht die Bank im Überblick die Angaben zu Eurer Person, Arbeitsverhältnis und Einkünfte. Aber auch an Euren Ausgaben sind die Kreditinstitute interessiert. Deshalb gibt es eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung welche maßgeblichen Anteil an der Zusage zur Finanzierung hat.

Manche Banken verlangen Kontoauszüge bis zu drei Monate rückwirkend um sich zu Euren Ausgaben ein besseres Bild machen zu können, die sogenannten Lebenshaltungskosten. Viele schätzen Ihre Lebenshaltungskosten zu gering ein, weshalb der größte Teil aller Kreditinstitute sogenannte Haushaltspauschalen ansetzt. Für diesen Wert benötigt ein Kreditinstitut i.d.R. nur die Anzahl der Personen im Haushalt und kann dann mit Hilfe einer Tabelle eine Haushaltspauschale ansetzen.
Was in der Rechnung der Bank am Ende im Monat übrig bleibt ist also nicht zwangsläufig das, was wirklich übrig bleibt. Um herauszufinden wie viel Ihr für die Finanzierung aufbringen könnt, machen wir gemeinsam eine Budgetplanung und stellen ein „Haushaltsbuch“ zusammen.

 

Welche Risiken sollen zusätzlich abgesichert werden?

Ein großes Augenmerk sollte man auf die Restschuld des Darlehens legen, also die Summe die nach Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Diese kann man z.B. über Zinsabsicherungsprodukte absichern. So kann das Zinsänderungsrisiko ausgeschlossen bzw. minimiert werden. Aber es gibt auch Möglichkeiten sich über Versicherungen abzusichern. Hierzu ein Zitat meines Kooperationspartners Christoph Knauf (VOB GmbH):

„Häufig ist es so, dass wenn ein Gehalt in einem Haushalt ausfällt, oder sogar noch schlimmer das Gehalt des Alleinverdieners ausfällt, schnell die Finanzierung nicht mehr zu zahlen ist. Für den Fall, dass man aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr arbeiten gehen kann, schützt die Berufsunfähigkeitsversicherung. Diese zahlt eine monatliche Berufsunfähigkeitsrente aus. Diese sollte im besten Fall so hoch angesetzt sein, dass der Lebensstandard und die Finanzierung sicher ist.

Noch schlimmer kann es kommen, wenn eine der Personen verstirbt. Nicht nur, dass dies ein schwerer Schicksalsschlag für die Familie ist, sondern wie geht es nun mit der Frau und den Kindern weiter? Dann bricht nicht nur die persönliche Welt, sondern auch die finanzielle Welt zusammen. Das Haus muss verkauft werden, die Schulden können nicht getilgt werden. Hier schützt eine Risiko Lebensversicherung. Diese zahlt bei Tod der versicherten Person eine einmalige große Geldsumme mit der, die Finanzierung gezahlt werden kann und noch genug Geld übrig ist, um die Familie zu versorgen. Das Ganze gibt es schon für einen kleinen Beitrag im Monat.“

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