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Mieteinnahmen versteuern – das sollten Vermieter wissen

Bild von David Libeert

Mieteinnahmen versteuern – das sollten Vermieter wissen

Immobilienbesitzer sind verpflichtet, ihre Mieteinnahmen zu versteuern. Ein typischer Fall für den Steuerberater? Schon – aber wer diese Tipps kennt, kann bares Geld sparen.

Wer muss Mieteinnahmen versteuern?
Wer nicht selbst in der gekauften Wohnung lebt, muss die Einnahmen aus der Vermietung versteuern. Auch wenn Privatpersonen ihre Vermietung nicht gewerblich betreiben, müssen sie diese versteuern. Nachzulesen ist das im § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG).

Anmelden können Sie das ganz einfach beim Finanzamt. Dazu geben Vermieter ihre Mieteinkünfte bei der Steuererklärung in Anlage V an. Doch Achtung: Sie müssen nicht die kompletten Mieteinnahmen versteuern. Schuldzinsen oder andere Belastungen, die von den Einnahmen abgehen, bleiben von der Steuer befreit. Wer richtig smart ist, kann sogar einen Steuerbonus rausholen.

Ausschlaggebend ist der persönliche Einkommenssteuersatz. Es klingt paradox: Aber Verluste, die aus der Vermietung für Sie entstehen, können sich auch positiv auf die Besteuerung der sonstigen Einnahmen auswirken. Sie machen Verlust mit der Vermietung? Dann rechnet das Finanzamt Ihnen das gut. Dadurch kann die individuelle Steuerbelastung enorm sinken.

Welche Mieteinnahmen müssen konkret versteuert werden?
Ob Haus, Loft oder kleine Hütte im Wald: Mit welchem Objekt Einnahmen erzielt werden, spielt zunächst keine Rolle. Anbei finden Sie eine Liste aller Immobilien, deren Mieteinnahmen zu versteuern sind.

– Private Eigentumswohnung
– Privates Haus
– Untervermietung eines Zimmers im Eigentum
– Wohnung im eigenen Haus (z.B. Souterrain)
– Verpachtung von Grundstücken
– Ferienunterkünfte (Haus und Wohnung)

Bitte beachten: Neben der reinen Miete gehören auch die Nebenkosten zu den Einnahmen.
Was der Staat noch bekommt, hat Immowelt zusammengefasst.

 

Gibt es einen steuerlichen Freibetrag?
Ja, es gibt einen steuerlichen Grundfreibetrag. Wird dieser nicht überschritten, muss das Einkommen aus Mieteinkünften nicht versteuert werden.

Der Grundfreibetrag beträgt 2020:
Für Einzelpersonen 9.408 Euro
Für Verheiratete 15.540 Euro

2019 lag der Betrag noch bei 9.168 Euro.
Bis zu dieser Grenze sind alle Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung steuerfrei.
Danach greift der persönliche Steuersatz, der bei 14 Prozent beginnt.

Sonderregel Kurzvermietung: Bei kurzfristiger Untervermietung der eigenen Wohnung oder des Hauses müssen die Mieteinnahmen im Jahr unter 520 Euro liegen.

Sie wollen selber bauen? Dann schauen Sie doch mal in unseren Rechner.

Mieteinnahmen versteuern: Werbungskosten eintragen
Ihnen sind Kosten durch die Vermietung entstanden, zum Beispiel durch Sanierung oder Sicherung der Immobilie? Dann machen Sie diese bei den Werbungskosten geltend.
Was sind Werbungskosten? Laut Definition sind Werbungskosten “Aufwendungen, die der Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen dienen”.

Tipp: Hier gilt das Zu- und Abflussprinzip. Was heißt das? Vermieter können die Ausgaben nur in dem Jahr absetzen, in dem sie sie gezahlt haben. Das bedeutet aber auch, dass Einnahmen erst versteuert werden müssen, wenn diese auch tatsächlich geflossen sind. Mieter sind im Zahlungsrückstand? Dann brauchen Sie als Vermieter auch erstmal nichts versteuern.

Schon gewusst? Wer hat eigentlich die meisten Wohnungen in Deutschland? Sie werden überrascht sein.

Fazit: Beratung und Checkliste für die Vermietung in Anspruch nehmen
Setzen Sie auf jeden Fall auf Steuerberater und eigene Informationen. Dann können Sie das Beste aus der Versteuerung herausholen. Eine Überlegung ist es wert: Bleiben Sie unter dem Freibetrag und ersparen sich den Aufwand bei der Steuererklärung.

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