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NEWS So funktioniert eine Vorfinanzierung

von Martin Amberg

Der Bausparvertrag sichert geringe Zinsen für den Baukredit. Nachteil: Niemand kann definitiv sagen, wann er fällig wird. Wenn dann das Haus aber trotzdem pünktlich gebaut werden soll, ist eine teure Vorfinanzierung notwendig. Und es gibt weitere Fälle, in denen zusätzliche Zinskosten entstehen.

Wenn es zu Finanzierungslücken kommt, müssen diese überbrückt werden, eben durch die Vorfinanzierung oder das identisch funktionierende Überbrückungsdarlehen. Diese Lücken sind aber ziemlich teuer. Dafür gibt es zwei Gründe: Das Darlehen ist tilgungsfrei. Über den Verlauf wird also keine Rückzahlung geleistet, sondern ausschließlich der Kreditzins. Je länger also die Überbrückung dauert, desto teurer wird die Vorfinanzierung. Dauert sie beispielsweise bei einem Kreditbetrag von 200.000 Euro ein halbes Jahr, dann fallen bei einem Zinssatz von fünf Prozent 10.000 Euro an zusätzlichen Kosten an.

Der zweite Grund für ein Kostenrisiko ist, dass die Vorfinanzierung nicht mit einem festen Zinssatz abgeschlossen wird, sondern sich entsprechend des Referenzzinses nach unten – aber eben auch nach oben – entwickeln kann. Niemand kann also vorher sagen, wie viel die Vorfinanzierung am Ende kosten wird. Sind die Zinsen – wie jetzt gerade – recht gering, sind auch die Kosten niedrig, aber dennoch spürbar.

Vorfinanzierung in die Gesamtkosten einplanen

In vielen Fällen ist es absehbar, dass es zu zusätzlichen Zinskosten kommen wird. Eben zum Beispiel, wenn auch ein Bausparvertrag für die Finanzierung eingesetzt wird. Den Auszahlungszeitpunkt dieses Darlehens darf nämlich die Bausparkasse gar nicht exakt bestimmen. Exakt genauso funktionieren übrigens die Bereitstellungszinsen: Sie fallen an, wenn ein Kredit noch nicht abgerufen wird. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Baufortschritt beim eigenen Haus eben noch keine Zahlung ermöglicht, der Kredit aber dennoch schon zur Verfügung steht. „Eine gute Bauzeitenplanung weit im Vorfeld des Hausbaus kann solche Kosten minimieren“, rät Joachim Leuther, Vorstand des Baufinanzierungsvermittlers BS Baugeld Spezialisten AG. „Planung ist eben beim Hausbau mehr als das halbe Leben: Wer sich im Vorfeld über möglichst viele Details möglichst viele Gedanken macht und sich auch fachmännisch beraten und betreuen lässt, spart Nerven und Kosten.“

Baugeld Spezialisten-Tipp:

„Ein Bausparvertrag hat dennoch einen Vorteil“, skizziert Rex. „Er begnügt sich mit einem hinteren Rang im Grundbuch.“ Im Grundbuch sichern sich die Gläubiger – also in der Regel die finanzierenden Banken – ein sogenanntes „dingliches“ Recht an der Immobilie. Bedeutet: Sie dürfen, wenn der Kreditnehmer seine Schuld nicht zahlen kann, diese versteigern lassen. Und hier zählt die Reihenfolge: Gläubiger, die an erster Stelle stehen, bekommen zuerst ihre Schuld zurückgezahlt, danach folgen die weiteren. Bedeutet auch: Die nachfolgenden Gläubiger verlangen für das erhöhte Risiko der Nichteintreibung ihrer Schuld einen erhöhten Zinssatz. Da aber das Bauspardarlehen über die Solidargemeinschaft der Bausparkasse abgesichert ist und nicht so sehr über die Immobilie, berechnet sich hier das Risiko anders. Die günstigen Zinsen gibt es trotz einer schlechten Position im Grundbuch, das Bauspardarlehen eignet sich also gut als Zweitdarlehen.

Dennoch: Gerade in Zeiten niedriger Zinsen lohnt sich das Bauspardarlehen mit seinem quasi festgeschriebenen Zins im Vergleich zum Annuitätendarlehen kaum. Aber in sieben bis zehn Jahren kann die Situation anders aussehen. Denn der mittelfristige Trend der Bauzinsen zeigt in jedem Fall nach oben. In der laufenden Woche ist der Bund-Future gefallen. Diese Referenzgröße für die Entwicklung der Bauzinsen zeigt mittelfristig und über die vergangenen Monate betrachtet tendenziell deren Anstieg an.

Kurz erklärt: Was ist eigentlich eine Bausparkasse?

Die Bausparkasse vergibt ausschließlich Kredite zur Immobilienfinanzierung. Das Interessante dabei: Die Kredite werden durch die Spareinlagen der Bausparer refinanziert. Das bedeutet aber umgekehrt auch, dass nur so viel Kredit vergeben werden kann, wie Spareinlage vorhanden ist. Aus diesem Umstand ergibt sich, dass die „Zuteilungsreife“ eines Bauspardarlehens niemand vorhersagen kann – und auch nicht darf.

Zuvor müssen je nach Tarif sowieso erst einmal 40 bis 60 Prozent der kompletten Summe angespart werden. Den Rest gibt es danach als zinsgünstigen Kredit. Die sogenannte Bewertungszahl regelt für jeden einzelnen Sparer, wann er dann theoretisch einen Anspruch auf den Kredit erwirbt. Aber auch bei Zuteilungsreife können noch mehrere Monate bis zur Auszahlung vergehen, der Spartopf muss eben gefüllt sein.

Beratungstermin Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch. Wir finden die richtige Baufinanzierung für Sie.