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Was tun, wenn Mieter von alleine ihre Miete mindern?

Von Amara Schweisgut
Bild von Deborah Diem

Was tun, wenn Mieter von alleine ihre Miete mindern?

 

Der Mieter ist per Gesetz dazu berechtigt, den Mietpreis bei Mängeln im gemieteten Objekt zu mindern. Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Mängel eine Mietminderung rechtfertigt. Da die Rechtslage nicht immer eindeutig ist, sollten sich Vermieter mit diesem Thema bereits beschäftigt haben, bevor auf einmal nur noch ein Teil der Miete bezahlt wird.

Dem Vermieter sollte bekannt sein, dass der Mieter ein Recht auf Mietminderung hat, wenn ein Mangel an der Mietsache den vertragsgemäßen Gebrauch erheblich einschränkt. Das Recht auf Mietminderung liegt vor, solange der Mangel besteht. Oftmals trägt der Vermieter hierfür keine Schuld, denn ob er für die Einschränkungen verantwortlich ist oder nicht, spielt dabei grundsätzlich keine Rolle. Minderungsgründe sind beispielsweise Baulärm in der Umgebung, Schimmelschäden, Heizungsausfall oder Geruchsbelästigung. Es lassen sich allerdings keine pauschalen Aussagen treffen, um wie viel Prozent die Miete gemindert werden darf. Bisherige Urteile verschiedener Amts- und Landgerichte bezieht sich auf Einzelfälle und können nur als Orientierung dienen.

Wie sollte man sich also als Vermieter verhalten, wenn der Mieter eigenhändig die Miete kürzt? Die richtige Vorgehensweise lässt sich in drei einfache Schritte unterteilen.

 

I. Überprüfung des Minderungsgrundes 

Eine Mietminderung ist erst dann rechtens, wenn die Nutzungsmöglichkeiten des Wohnraums erheblich eingeschränkt sind. Dementsprechend sind Bagatellschäden wie z.B. eine klemmende Zimmertür, selbst verursachte Mängel oder bereits vor Vertragsabschluss bekannte Macken, keine berechtigten Gründe, die Miete zu kürzen.

Dementsprechend sollte sich der Vermieter selber einen Überblick schaffen und die Echtheit des Grundes, mithilfe eines Sachverständigen zu überprüfen. In unklaren Fällen ist es sinnvoll, den Vermieter- oder Eigentümerband zur Beratung dazu zuziehen.

 

II. Kontrolle der korrekt durchgeführten Mietminderung

Im nächsten Schritt ist zu prüfen, wie der Mieter bei der Mietminderung vorgegangen ist. Dabei spielt der Zeitpunkt eine wichtige Rolle, zu dem der Vermieter in Kenntnis gesetzt wurde. Denn wenn dies nicht unmittelbar stattgefunden hat, kann der Mieter das ihm zustehende Minderungsrecht verlieren und ist somit dem Vermieter schadensersatzpflichtig. Die Mängelanzeige muss nicht vielen Voraussetzungen entsprechen, sondern vielmehr den Vermieter in die Lage zu versetzen, den Mangel zu finden und zu überprüfen. Eine Mängelanzeige enthält oftmals eine Frist zur Schadensbeseitigung, ist für eine Mietminderung jedoch nicht nötig. Sollte ein Mieter den Mangel jedoch selber beheben und dem Vermieter in Rechnung stellen, so ist eine Frist notwendig.

III. Weiteres Verfahren nach Zulässigkeit der Mietminderung

Das weitere Vorgehen ist davon abhängig, ob der Mieter berechtigt war, einen Teil der Miete einzubehalten oder nicht.

  • Mietminderung ist rechtens:
    Wenn der Vermieter für den Mangel zuständig ist, sollte er diesen so schnell wie möglich beheben. Wenn es ein Mietmangel ist, gegen den er nichts unternehmen kann, so wie bei dem Beispiel der Lärmbelästigung durch eine Baustelle in der Umgebung, so muss er die Mietminderung hinnehmen, bis die Störung vergeht. Vermieter haben dann oftmals die Möglichkeit, vom Verursacher, Schadensersatz einzufordern.
  • Mietminderung ist rechtens, aber zu hoch:
    Geht der Vermieter davon aus, dass die Mietminderung zwar berechtigt, aber zu hoch ist, sollte er versuchen, sich mit dem Mieter über die Höhe der Minderungsquote zu einigen. Wenn dies nicht gelingt, kann vor Gericht dann geklärt werden, welche Minderungsquote oder welcher Minderungsbetrag angebracht ist.
  • Mietminderung ist nicht rechtens:
    Dem Mieter sollte schriftlich widersprochen werden, mit der Begründung, warum die Mietminderung nicht rechtens ist. Zusätzlich können Vermieter den Mieter anmahnen, den ausstehenden Restbetrag nachzuzahlen oder eine mögliche Klage ankündigen.
  • Rückwirkende Mietminderung – Ein Ausnahmefall:
    Im Normalfall gilt, eine Mietminderung gilt nur für die Zukunft. Sprich gezahlte Miete kann nicht zurückgefordert werden. Eine Ausnahme gibt es allerdings, wenn ein Mieter den Vermieter über einen Mangel informiert und die vollständige Miete weiterzahlt, weil er fälschlicherweise davon ausgeht, dass die Mietminderung von der Zustimmung des Vermieters abhängt.

 

Abschließend ist festzuhalten, dass ein persönliches Gespräch mit dem Mieter zu empfehlen ist. So kann der Mangel möglichst schnell beseitigt werden und die Mietminderung hält sich sowohl im Betrag als auch in der Dauer in Grenzen. Lässt der Mieter nicht mit sich reden, oder kürzt er weiterhin zu Unrecht seine Miete, so hilft leider nichts anderes, als das Einschalten eines Anwalts.

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