Der Kauf einer eigenen Immobilie oder auch die Modernisierung eines Objektes erfolgen häufig nicht in bar, sondern müssen über eine Finanzierung dargestellt werden. Banken und Versicherer bieten hier verschiedene Finanzierungsmodelle und auch unterschiedliche Zinsbindungen an. Die Sollzinsbindung eines Darlehens kann dabei von einem Jahr bis hin zu 45 Jahren variieren und gibt an, wie lange der aktuelle Zinssatz für das Darlehen gebunden ist. Je nach gewählter Darlehensart und Zinsbindung ist das Darlehen am Ende der Zinsbindung aber nicht vollständig zurück gezahlt und es bedarf einer Anschlussfinanzierung.
Bei einem Volltilgerdarlehen wird das Darlehen innerhalb der gewählten Zinsbindung komplett zurückgeführt. Dass bedeutet, am Ende der Zinsbindung verbleibt kein Restdarlehensbetrag. Bei einem Annuitätendarlehen mit einer regulären Tilgung, verbleibt, sofern vereinbarte Sondertilgungsrechte von üblicherweise 5 % bis 10 % jährlich nicht ausgeübt werden, meist noch ein Restdarlehensbetrag zum Zinsbindungsende. Im Falle einer verbleibenden Restschuld sollte man sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung bemühen.
Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB
Sowohl bei einem Volltilgerdarlehen als auch bei einem Annuitätendarlehen besteht je nach gewählter Zinsbindung das Recht auf Sonderkündigung gemäß dem §489 BGB. Von dem Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB kann Gebrauch gemacht werden, wenn das Darlehen mit einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren abgeschlossen wurde. Darlehen können hierbei 10 Jahre nach Vollauszahlung und unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist ordentlich gekündigt werden. Durch die Ausübung des Sonderkündigungsrechtes entstehen keine Kosten. Außerdem besteht dadurch die Möglichkeit sich vorzeitig von dem höheren Zinssatz zu entlasten und zu einem aktuellen, günstigeren Zinssatz weiter zu finanzieren.
Prolongation eines Darlehens
Eine Form der Anschlussfinanzierung ist auch die Prolongation des Darlehens bei dem aktuellen Darlehensgeber. In der Regel erhält man 3 Monate bis 6 Monate vor dem jeweiligen Zinsbindungsende ein Schreiben seines Darlehensgebers, wenn zum Ende der Zinsbindung noch ein Restdarlehensbetrag besteht. Das sogenannte Prolongationsangebot ist ein Angebot zur Verlängerung des Darlehens mit neuen Konditionen. Aus vielen Bereichen ist bekannt, dass Neukunden oftmals die besseren Angebote, im Vergleich zu Bestandskunden, erhalten. Auch im Bereich der Baufinanzierung ist dieses Muster erkennbar. Ein Vergleich der vom bisherigen Darlehensgeber angebotenen Konditionen sollte auf jeden Fall vorgenommen werden. Meistens kann man hierdurch einige Zinskosten einsparen. Mit einer Umschuldung des Darlehens zu günstigen Zinsen, durch eine andere Bank oder einen anderen Versicherer, lässt sich die daraus resultierende Zinsersparnis in eine höhere Tilgung investieren und das Darlehen schneller zurückzahlen.
Forward-Darlehen
Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung ist es wichtig zu wissen, wann das bestehende Darlehen abgelöst werden kann. Das heißt wann endet die Zinsbindung bzw. zu welchem Datum wurde das bestehende Darlehen vollausgezahlt (Kündigung gemäß §489 BGB – Sonderkündigungsrecht). Anschlussfinanzierungen für die bestehenden Darlehen lassen sich bereits 66 Monate vor dem jeweiligen Zinsbindungsende bzw. zum Sonderkündigungstermin vereinbaren. Damit kann man sich heute bereits einen günstigen Zinssatz für die Ablösung der bestehenden Darlehen sichern.
Bei einem Darlehen, welches heute abgeschlossen wird und in bis zu 66 Monaten zum Tragen kommt, spricht man von einem Forward-Darlehen. Für die Forward-Zeit berechnen Banken auf die jeweilige Grundkondition einen sogenannten Forward-Aufschlag von im Schnitt 0,02 % pro Monat. Jedoch bieten einige Banken unterjährig Sonderaktionen an, bei welchen der Forward-Aufschlag reduziert ist und/ oder eine kostenlose Forward-Zeit von bis zu 18 Monaten gewährt wird. Bei einem aktuell günstigen Zinsniveau kann man sich so langfristig die guten Zinsen sichern.
Ist nur der Zinssatz entscheidend?
Wichtig ist es neben den attraktiven Konditionen auch die Zusatzleistungen zu vergleichen. Enthält das Darlehen ein Recht auf Sondertilgung, besteht die Möglichkeit während der Zinsbindung den Tilgungssatz kostenfrei zu wechseln, übernimmt der neue Darlehensgeber eventuell auch die Kosten für die Ablösung (Grundschuldabtretung etc.). Diese Zusatzleistungen können entscheidend sein.
Zusammenfassend sind folgende Punkte bei einer Anschlussfinanzierung zu beachten:
1. Man sollte immer die Entwicklung am Zinsmarkt im Auge behalten, um bei steigenden Zinsen schnell reagieren zu können.
2. Die frühzeitige Einholung von Angeboten über eine Anschlussfinanzierung und der Vergleich können mehrere 1.000 € sparen.
3. Das Prolongationsangebot des bisherigen Darlehensgebers sollte man immer Vergleichen. Neukunden werden meist mit besseren Konditionen belohnt.
4. Die Zinsersparnis bei einer Anschlussfinanzierung sollte für die Erhöhung der Tilgung genutzt werden, um die Gesamtlaufzeit des Darlehens zu verkürzen.
5. Gerade bei einem günstigen Zinsmarkt bieten sich Darlehen mit einer längeren Zinsbindung an, um mehr Planungssicherheit zu haben.
