Fragen an den Berater

Hierbei gilt es zwei Gesichtspunkte zu berücksichtigen:

1. Wie hoch ist der Kreditbetrag, den mir die Bank zur Verfügung stellt?
2. Welche Rate möchte ich mir als Kunde leisten?

zu 1: Als groben Richtwert kann ein Kunde das 108-fache seines monatlichen Nettos (abzgl. fester Zahlungsverpflichtungen wie bestehende Kreditraten, Unterhalt, o.ä.) ansetzen. Allerdings sollten Kunden dann noch Faktoren wie Eigenkapital, Objektart oder Nutzung hinzu.

zu 2: Hier kann jeder Kunde zunächst diese Berechnung für sich durchführen: Wunschrate *12 / 4%. Der ermittelte Betrag gibt dem Kunden ebenfalls einen guten Richtwert. Allerdings sollte ein Kunde dabei die Zinsfestschreibung im Blick haben, damit nach Ablauf dieser kein böses Erwachen droht.

Für die Findung einer „Basiskondition“ sind in erster Linie zwei Faktoren entscheidend. Zum einen die Höhe des Eigenkapitals, welches Sie in die Finanzierung einsetzen. Je mehr Eigenkapital Sie einsetzen, desto niedriger ist in der Regel der Zinssatz. Der zweite sehr große Einflussfaktor ist die Festschreibung des Zinssatzes. Die Faustformel ist hier, umso länger die Zinsfestschreibung umso höher ist der Zinssatz.

Neben dem Eigenkapitaleinsatz und der Zinsfestschreibung gibt es aber auch andere Punkte die entscheidend für die Höhe des Zinssatzes sein können. Die Höhe der anfänglichen Tilgung, Sonderwünsche wie eine Ratenanpassung oder Sondertilgungsoptionen und der Zeitraum der kostenfreien Bereitstellung des Darlehens sind z.B. weitere Punkte, die die Kondition beeinflussen können.

In einer Niedrigzinsphase, wie wir Sie aktuell erleben, ist es empfehlenswert, sich die aktuell günstigen Zinskonditionen durch eine langfristige Zinsfestschreibung zu sichern. Außerdem sollte das Augenmerk nicht alleine auf dem Zinssatz liegen. Viel wichtiger ist es, dass die Rahmenbedingungen der Finanzierung Ihre Wünsche und Ziele beinhalten.

Ein großes Augenmerk sollte man auf die Restschuld des Darlehens legen, also die Summe die nach Ende der Zinsbindung übrig bleibt. Diese kann man z.B. über Zinsabsicherungsprodukte absichern. So kann das Zinsänderungsrisiko ausgeschlossen bzw. minimiert werden. Aber es gibt auch Möglichkeiten sich über Versicherungen abzusichern. Hierzu ein Zitat meines Kooperationspartners Christoph Knauf (VOB GmbH):

„Häufig ist es so, dass wenn ein Gehalt in einem Haushalt ausfällt, oder sogar noch schlimmer das Gehalt des Alleinverdieners ausfällt, schnell die Finanzierung nicht mehr zu zahlen ist. Für den Fall, dass man aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr arbeiten gehen kann, schützt die Berufsunfähigkeitsversicherung. Diese zahlt eine monatliche Berufsunfähigkeitsrente aus. Diese sollte im besten Fall so hoch angesetzt sein, dass der Lebensstandard und die Finanzierung sicher ist.

Noch schlimmer kann es kommen, wenn eine der Personen verstirbt. Nicht nur, dass dies ein schwerer Schicksalsschlag für die Familie ist, sondern wie geht es nun mit der Frau und den Kindern weiter? Dann bricht nicht nur die persönliche Welt, sondern auch die finanzielle Welt zusammen. Das Haus muss verkauft werden, die Schulden können nicht getilgt werden. Hier schützt eine Risiko Lebensversicherung. Diese zahlt bei Tod der versicherten Person eine einmalige große Geldsumme mit der, die Finanzierung gezahlt werden kann und noch genug Geld übrig ist, um die Familie zu versorgen. Das Ganze gibt es schon für einen kleinen Beitrag im Monat.“

Ja im Zuge der Anschlussfinanzierung ist eine zusätzliche Kapitalaufnahme für notwendige Modernisierungen oder für den Erwerb einer weiteren Immobilie möglich. Hier wird zuerst geprüft wie der aktuelle Marktwert der Immobilie ist und dann kann entschieden werden, wieviel an weiterem Kapital aufgenommen werden kann. Eine bessere und günstigere Möglichkeit sich zusätzliches Kapital bei der aktuellen Zinssituation zu beschaffen, gibt es nicht.

Eine längere Zinsbindung ist vom Grundsatz und bei dem aktuellen Zinsniveau absolut sinnvoll. Jedoch muss man auch hier differenzieren und schauen wie die aktuelle Situation und die persönlichen Bedürfnisse auch für die Zukunft beim Darlehensnehmer sind. Hier ist natürlich auch entscheidend, wie hoch das Sicherheitsbedürfnis des Einzelnen ist. Sicherheit lässt sich nicht nur durch lange Zinsbindungen erreichen – hier ist individuelle Beratung und Betrachtung nötig – es gibt immer weitere Alternativen, um sein persönliches Ziel zu erreichen.

Wichtig ist, dass man nicht Äpfel mit Birnen vergleicht! Man muss differenzieren zwischen Bausparvarianten und Annuitätendarlehen, die zugrunde gelegten Daten, wie z.B. Eigenkapitaleinsatz oder Zusatzsicherheiten, müssen immer gleich sein. Die Zinsbindung und die Tilgung, sowie die Sondertilgungsoption, die bereitstellungszinsfreie Zeit und der Tilgungssatz muss identisch sein. Grundvoraussetzung ist außerdem, dass die persönlichen Angaben (z.B. Einnahmen- und Ausgabensituation, Beschäftigungsverhältnis), sowie die Angaben zum Objekt immer die gleichen sind. Erst wenn alle diese Eckdaten übereinstimmen ist ein Vergleich überhaupt erst möglich.

Auf welche Kriterien, beim Vergleichen unterschiedlicher Angebote, dann letzten Endes der Fokus gelegt wird, ist abhängig von der Lebenssituation und den Wünschen und Zielen des jeweiligen Kunden und kann nicht pauschalisiert werden. Wichtig ist zu sagen, dass das nicht immer der Zins ist!

Um nach Ablauf der heute vereinbarten Zinsbindung von der Restschuld und der zukünftigen Belastung nicht überrascht zu werden, muss die anfängliche Tilgung gut durchdacht sein. Wählen Sie deshalb eine für Sie komfortable, aber keine zu geringe Tilgung! Ein Gutverdiener mit ausreichendem Haushaltsüberschuss kann beispielsweise problemlos mit bis zu 5 % Tilgung starten.

Junge Familien hingehen wählen oftmals eine geringere Tilgung, sichern sich aber einen Tilgungssatzwechsel, um während der Zinsbindung flexibel zu sein. Auch Sondertilgungsoptionen sind für jedermann sinnvoll und können hierbei die jährliche Tilgung positiv ergänzen, diese sind meist kostenfrei und immer optional. Eine pauschale Aussage wie hoch die Tilgung sein sollte kann man nicht treffen, das hängt immer von den finanziellen Möglichkeiten, den Zielen und Wünschen ab.

Es macht auf jeden Fall Sinn, sich den Restbetrag auszahlen zu lassen. Die meisten Banken bestehen sogar auf eine Komplettauszahlung des eingereichten Projekts. Das Geld kann dann zum Beispiel für die Fertigstellung der Außenanlagen, Küche oder als Reserve für künftige Modernisierung– oder Ausbaumaßnahmen genutzt werden. Sollte man binnen zwei Jahren nach Auszahlung feststellen, dass das übrig gebliebene Geld nicht benötigt wird, ist durch eine Sondertilgung eine Teilrückführung des Darlehens unproblematisch.

Möchte man im Vorhinein mit einer entsprechenden Reserve kalkulieren, gibt es Darlehen die eine sogenannte Nichtabnahme zulassen. Damit muss der Betrag, den man nicht benötigt auch nicht beansprucht werden.

Hat man einen negativen Schufa Eintrag, kann man selbst keinen Kredit bei der Bank aufnehmen. Deshalb bringt auch ein Bürge nichts, wenn man selbst Darlehensnehmer sein möchte. Um also trotz negativer Schufa eine Immobilie zu finanzieren, muss man einen anderen Darlehensnehmer bestimmen. Das kann z. B. beim gemeinsamen Kauf der Lebenspartner oder ein Familienmitglied sein. Unter einem Schufa-Score von 95% kann eine Finanzierung bereits gefährdet sein.

Unser Tipp: Beantragen Sie vorab einen Schufa Auszug und prüfen Sie ggf. bestehende Einträge genau. Es kommt manchmal vor, dass bereits abgezahlte Kredite nicht als erledigt gemeldet wurden, oder bei Mobilfunkverträgen unwissentlich zwei verschiedene Verträge vom gleichen Anbieter verkauft wurden, und dadurch ein Mahnverfahren in die Wege geleitet wurde. Auch 0% Finanzierungen (für Küchengeräte, Matratzen, Möbel etc.) oder Kreditkarten/ Geldkarten werden oft in der Schufa als negativer Eintrag vermerkt. Es kann also sein, dass die negativen Schufa Einträge anfechtbar sind. Wir als Baugeld Spezialisten helfen Ihnen gerne bei der Prüfung Ihrer Schufa.

Im Zweifel muss nachfinanziert werden. Die Nachfinanzierung muss entsprechend begründet werden und kann über das hauptfinanzierende Kreditinstitut angefragt werden. Sollte durch eine veränderte Beleihungswertermittlung eine Nachfinanzierung nicht möglich sein, kann man bei Alternativanbietern ein Blankodarlehen, auch Eigentümerdarlehen genannt, beantragen. Hierbei handelt es sich um ein ungesichertes Darlehen, mit einem Höchstbetrag von bis zu 50.000 €. Es wird als Verbraucherdarlehen betrachtet und ist daher auch sehr schnell (bereits ab 6 Monate nach Auszahlung) vorzeitig rückführbar. Eine Laufzeit von bis zu 15 Jahren ist möglich und dient daher eher als Mittel zum Zweck, wenn z.B. die Baukosten gestiegen sind.

Da bei der Nachfinanzierung die Konditionen meist schlechter sind als bei der Hauptfinanzierung, ist das A und O die künftigen Kosten bereits bei Antragstellung sicherzustellen. Man sollte sich lieber eine Woche mehr Zeit lassen und sich entsprechend Angebote für Baumaßnahmen einholen und sich von Fachleuten entsprechend beraten lassen.

Kostensicherheit muss sein. Kalkulieren Sie lieber eine kleine Reserve mit ein, welche Sie zur Not als Sondertilgung nutzen können. Wir beraten Sie gerne ausführlich und planen gemeinsam die anstehenden Kosten, damit eine Nachfinanzierung gar nicht erst zum Thema wird.

Spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung werden Sie Post von Ihrem bisherigen Kreditinstitut erhalten. Dort werden Sie ein Angebot zur Prolongation finden. Diese Vorgehensweise ist gesetzlich vorgeschrieben. Das Prolongationsangebot des bisherigen Darlehensgebers sollten Sie immer vergleichen. Neukunden werden meist mit besseren Konditionen belohnt.

Wir raten Ihnen dazu, die Anschlussfinanzierung deutlich früher zu prüfen bzw. prüfen zu lassen. Um eine Anschlussfinanzierung können Sie sich bereits 66 Monate vor dem jeweiligen Zinsbindungsende bzw. zum Sonderkündigungstermin kümmern. Im Rahmen einer Anschlussfinanzierung ist es wichtig zu wissen, wann das bestehende Darlehen abgelöst werden kann. Das heißt: Wann endet die Zinsbindung bzw. zu welchem Datum wurde das bestehende Darlehen vollausgezahlt (Kündigung gemäß § 489 BGB Sonderkündigungsrecht). Durch das frühzeitige Einholen von Angeboten für die Anschlussfinanzierung können Sie sich mehrere 1.000 € sparen.

Grundsätzlich gilt: Eigenkapital sind jene Mittel, welche nicht von der Bank zur Verfügung gestellt werden müssen, sondern aus dem eigenen Vermögen stammen. Das können Guthaben in Form von Festgeld, Tagesgeld oder Sparkonten bei Banken und Sparkassen sein. In manchen Fällen können als Kreditsicherheit auch Guthaben in Bausparverträgen oder Rückkaufswerte in Lebensversicherungen als Zusatzsicherheit an die Bank abgetreten werden. Ebenso ist es möglich, zusätzliche Immobilien als Sicherheit abzutreten. Vorhandenes Bargeld kann ebenfalls als Eigenkapital bei der Baufinanzierung eingesetzt werden. Selbst eingesetzte Mittel für die Baufinanzierung können auch Darlehen vom Arbeitgeber, die oft zinsfrei gewährt werden, oder Kredite von Verwandten und Freunden sein. Und nicht zu vergessen: Ein bereits erworbenes Baugrundstück zählt auch zum Eigenkapital – ebenso wie eigene Arbeitsleistungen beim Bau eines Eigenheims.

Je mehr Eigenkapital eingesetzt werden kann, desto weniger Fremdkapital wird benötigt – entsprechend niedriger fallen also auch die Darlehenssummen und damit die Zinszahlungen aus. Außerdem erhalten Sie bessere Zinskonditionen, je mehr Eigenkapital Sie aufbringen können. Das Eigenkapital hat darüber hinaus auch erhebliche Auswirkungen auf die maximale Höhe des Kreditbetrags, den ein Kreditgeber bereit ist, Ihnen zu bewilligen.

Auf die Frage, ob man bei der Baufinanzierung Eigenkapital einbringen muss, kann man kurz und knapp sagen, dass es kein Muss ist, dass es aber schon dringend angeraten ist.

Sollte man über kein Eigenkapital verfügen, ist es bei diversen Banken unter Umständen möglich, eine sogenannte Nachrangfinanzierung zu beantragen um das fehlende Eigenkapital zu kompensieren bzw. mitzufinanzieren. Zum Beispiel für Kaufnebenkosten – Notar, Grunderwerbsteuer und Makler. Hierfür ist allerdings die Voraussetzung, dass Ihre Bonität stimmt. Was bedeutet, dass Ihre Einnahmen- und Ausgabensituation, abzüglich der beantragten Baufinanzierungsrate und diverser Pauschalen seitens der Bank für Nebenkosten, Lebenshaltung o.Ä., noch so viel verfügbares Kapital aufweist, dass die unter Umständen sehr teure Nachfinanzierung finanziell tragbar ist.

Angeraten ist es also, Eigenkapital in Form von Barmitteln oder in Arbeitskraft, was sich dann wiederum Eigenleistung nennt und ebenso wie Barmittel in die Finanzierung einfließen, mit in die Finanzierung einzubringen. Dies schmälert nicht nur die zu finanzierende Summe und somit die monatliche Rate für Zins und Tilgung, sondern auch die Beleihung der Immobilie, was sich wiederum positiv auf den Zins auswirkt.

Für den Bau- bzw. Erwerb einer Immobilie gibt es einige Förderungen (Z15-Darlehen, KFW-Energieeffizienz Bauen, Baukindergeld usw.). Bei den Baugeld Spezialisten erhalten Sie bei uns eine auf Sie zugeschnittene Finanzierungsberatung, in der alle Fördermittel einbezogen werden. Wir unterstützen Sie auch bei der sehr aufwendigen Beantragung von Z15 Darlehen über die L-Bank. Aktuell erhält hierbei eine Familie mit 1 Kind ein Darlehen von 200.000€. Weitere Kinder erhöhen den Darlehensanspruch. Der Zinssatz für das Z15 Darlehen liegt aktuell bei 0,5% für 15 Jahre Laufzeit.

Die Zeit des Neubaus geht wieder los. Oft wird bei Neubauten ein wesentlicher Punkt übersehen: die Zinsbelastung durch bereits abgerufene Darlehensteile während der Bauphase. Sobald das Grundstück bezahlt werden muss oder Bauträger und Handwerker die ersten Rechnungen stellen, wird Geld benötigt. Dabei wird immer zunächst das vorhandene Eigenkapital eingesetzt und anschließend das Darlehen in Anspruch genommen.

Für die bereits abgerufenen Darlehensteile fallen dann auch während der Bauphase Zinszahlungen, sogenannte Bauzeitzinsen an. Je mehr aus dem Darlehen ausgezahlt wird, desto höher steigt die Zinszahlung im Laufe der Bauphase an. Das kann je nach Dauer des Baus zu einer erheblichen Mehrbelastung führen, da Sie zusätzlich auch noch Ihren Mietzahlungen nachgehen müssen.

Ja, grundsätzlich ist ein Wechsel nach Ende der Zinsbindungsfrist immer möglich und auch sehr sinnvoll. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die eigene Ausgangsposition natürlich besser, als zu Anfang der Zinsbindung, da bereits ein Teil des Darlehens abgezahlt wurde. Da Neukunden in der Regel bessere Konditionen als Bestandskunden erhalten, lohnt es sich eigentlich immer, sich nach Ende der Zinsbindung ein neues Angebot bei einem anderen Anbieter erstellen zu lassen. Wem ein Wechsel zu umständlich ist, kann natürlich auch das Verlängerungsangebot (Prolongation) des bisherigen Anbieters annehmen. Wir haben sehr häufig mit dem Thema Anschlussfinanzierung zu tun – hier können wir sehr stark im weiteren Verlauf optimieren.