Die neue Grundsteuer

Was ist die neue Grundsteuer?

Die Grundsteuer selbst fließt zunächst ausschließlich Städten und Gemeinden zu. Sie wird, wie der Name sagt, auf Grundbesitz erhoben. Gezahlt wird die Grundsteuer von Hauseigentümern und Mietern. In letzterem Fall wird sie vom Vermieter über die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt. Die Grundsteuer ist insofern wichtig, als dass Städte und Gemeinden damit den Bau oder Sanierungen von öffentlichen Einrichtungen und Infrastrukturen finanzieren.

Das Bundesverfassungsgericht erklärte die bisherige Berechnung bereits im Jahr 2018 als verfassungswidrig, da sie auf einer uneinheitlichen und somit ungerechten Bewertung von gleichartigen Grundstücken in verschiedenen Gebieten Deutschlands basiert. Sie verstößt damit gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung. Bislang wurde die Grundsteuer anhand von Jahrzehnte alten Grundstückswerten berechnet – diese werden auch Einheitswerte genannt. Im Westen Deutschlands wurden bisher Werte aus dem Jahr 1964, im Osten sogar aus dem Jahr 1935 dafür verwendet. Da sich die Werte dieser Gründe und Immobilien aber seitdem sehr unterschiedlich entwickelt haben, sind so steuerliche Ungleichheiten entstanden, die durch die neue Grundsteuer behoben werden sollen.

Welche Änderungen gibt es mit der neuen Grundsteuer konkret?

Die bisherige Grundsteuer kann übergangsweise noch bis zum 31.12.2024 erhoben werden, bis dann ab dem 01.01.2025 endgültig die neue Grundsteuer in Kraft tritt. Dafür müssen bis 2025 alle Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Eigentümer waren deshalb dazu verpflichtet, zwischen 01.01.2022 und 31.01.2023 digital eine Grundsteuer-Erklärung abzugeben. 

Neu dazu kommt nun die Grundsteuer C – bislang gab es nur die Grundsteuerformen A und B. Sie bezieht sich auf unbebaute, aber baureife Grundstücke. Durch die Gesetzesänderung verfügen Städte und Gemeinden über das Recht, ab dem Jahr 2025 einen erhöhten Hebesatz (im Zuge der neuen Grundsteuer) auf unbebaute, baureife Grundstücke zu erheben, sofern dies aus städtebaulichen Gründen geschieht. Hier erfolgt alle 7 Jahre eine Neubewertung.

Was haben Bund und Länder mit der Einführung der neuen Grundsteuer erreicht?

Die Grundsteuer wurde entsprechend den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts reformiert. Ziel der neuen Grundsteuer ist es, das Gesamtaufkommen auf staatlicher Ebene in etwa gleich zu halten. Dadurch soll erreicht werden, dass Städte und Gemeinden weiterhin die nötigen Einnahmen akkumulieren können, während die Bürger insgesamt aber nicht zusätzlich belastet werden.

Um das zu ermöglichen, orientiert sich die Berechnung der neuen Grundsteuer nach Bundesmodell am Wert einer Immobilie. Das bedeutet für die Zukunft, dass es hier einen Unterschied machen wird, in welcher Lage ein Haus oder eine Wohnung liegt. Befindet sich ein Wohnobjekt beispielsweise in einer begehrten oder weniger begehrten Lage? Steht ein gewerbliches Gebäude in einer strukturstarken oder -schwachen Region? Damit diese Faktoren allerdings keinen Einfluss auf die Bezahlbarkeit von Wohnraum üben, werden Immobilien des sozialen Wohnbaus sowie kommunale oder gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften in gewissen Fällen durch die neue Grundsteuer finanziell begünstigt.

Alle in der Reform enthaltenen Änderungen zur neuen Grundsteuer wurden in drei Gesetzesbeschlüssen festgehalten:

Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts:

Darin sind im Wesentlichen die neuen Bewertungsregeln der Grundsteuer auf Bundesebene enthalten. Dieser Beschluss besagt, dass der gesamte Grundbesitz ab dem 01.01.2022 neu bewertet wird. Er sieht im Zuge dessen ebenfalls die verpflichtende, elektronische Grundsteuererklärung vor.

Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung:

Dieser Beschluss gibt Städten und Gemeinden das Recht, ab dem Jahr 2025 aus städtebaulichen Gründen den Hebesatz der neuen Grundsteuer auf unbebaute, baureife Grundstücke zu erhöhen.

Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes Artikel 72, 105 und 125b:

Der Beschluss räumt den einzelnen Bundesländern das Recht ein, in Bezug auf die Erhebung der neuen Grundsteuer eigene, vom Bundesmodell abweichende Berechnungsmodelle anzuwenden.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Als Formel ausgedrückt, berechnet man die Grundsteuer generell so:

Wert Grundbesitz x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Etwas genauer erklärt, läuft die Erhebung so ab: 

Grundsteuerwert berechnen: Dieser Wert wird im Wesentlichen ermittelt durch den jeweiligen Bodenrichtwert und die statistisch ermittelte Nettokaltmiete. Letztere hängt mit der Mietniveaustufe zusammen, die von der jeweiligen Gemeinde abhängt. Je höher dieses Mietniveau ausfällt, desto höher ist dort meist auch die Miete. Des Weiteren zählen die Grundstücksfläche, die Grundstücksart und das Alter des Wohnobjekts mit hinein.

Wertsteigerungen ausgleichen: Um diese Steigerungen auszugleichen, wird die Steuermesszahl künftig gesenkt. Gesellschaften, die sozialen und generell bezahlbaren Wohnraum fördern, erhalten zusätzlich eine Minderung der Steuermesszahl um 25 %, damit das Wohnen auch weiterhin bezahlbar gemacht werden kann. Multipliziert man die Steuermesszahl mit dem Grundsteuerwert, ergibt sich der Grundsteuermessbetrag.

Hebesatz anpassen: Gemeinden haben die Möglichkeit, ihren Hebesatz anzupassen, wenn sich ihr Grundsteueraufkommen durch die neue Grundsteuer erheblich verändert. Damit soll verhindert werden, dass es zu einer Erhöhung der zu leistenden Grundsteuer kommt. Multipliziert man den Hebesatz mit dem Grundsteuermessbetrag, ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer.

Quelle

Wie verändert sich dadurch meine Grundsteuerzahlung?

Die an der Grundsteuer vorgenommenen Änderungen sollen verhindern, dass die Steuerzahler künftig insgesamt mehr oder weniger Grundsteuer zahlen. Insbesondere durch die Absenkung der Steuermesszahl sowie durch die Anpassung der Hebesätze. Dennoch werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Auf die einzelnen Fälle gesehen, werden manche mehr und manche weniger Grundsteuern zahlen müssen. Wie genau sich die Zahlungen unter der neuen Grundsteuer verändern, ist derzeit pauschal nicht zu sagen.

Betrifft die neue Grundsteuer nur Wohngrundstücke?

Die Grundsteuer wird auf den Grundbesitz erhoben. Sie fällt somit auf alle Grundstücke an, einschließlich Gebäude sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Die Grundsteuerreform betrifft gleichermaßen Wohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke. Für letztere müssen, zumindest im Falle der Vermietung, keine statistischen Daten erhoben werden. Aus diesem Grund wird hierbei die neue Grundsteuer durch das vereinfachte Sachwertverfahren berechnet. Das bedeutet, dass es sich für die Wertermittlung auf Herstellungskosten der Gebäudeart sowie auf den Bodenrichtwert begrenzt. Diese Ermittlung soll in Zukunft noch weiter vereinfacht werden.

Daneben gilt die neue Grundsteuer aber nach wie vor für private Wohngrundstücke. Beispielsweise Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke in Besitz von Privatpersonen sollen so anhand weniger Angaben bewertet und besteuert werden.

Sind bestimmte Grundstücksarten oder Immobilien von der neuen Grundsteuer befreit?

In gewissen Fällen besteht die Möglichkeit, ein Grundstück oder eine Immobilie komplett oder teilweise von der Grundsteuer befreien zu lassen – und so auch von der neuen Grundsteuer. Welche das sind, ist per Gesetz genau festgelegt. So werden auf denkmalgeschützte Häuser keine Grundsteuern fällig, da die Kosten für den Erhalt hier oft sehr hoch ausfallen. Ebenso sind Vermieter von der Grundsteuer befreit, wenn ihnen durch Brand- oder Wasserschäden in ihren Wohnungen Mietausfälle entstehen. Auch sind Gemeinden von der Grundsteuerzahlung ausgenommen, wenn dort Mietpreisverfall oder strukturelle Probleme vorherrschen, die eine ausbleibende Nachfrage nach Wohnraum mit sich bringen. Grundsätzlich sind dazu Krankenhäuser, Forschungseinrichtungen oder Bildungsstätten von der Grundsteuer befreit oder sie kann zum Teil erlassen werden.

Darüber hinaus gilt: Fallen die Mieterträge für Eigentümer um die Hälfte, mindert sich hier die Grundsteuer um ein Viertel. Bleiben sie gänzlich aus, können sie eine Rückzahlung über die Hälfte des Grundsteuerbetrags beantragen.

Was sollte ich noch über die neue Grundsteuer und die Grundsteuer-Erklärung wissen?

Einnahmen, die Städte und Gemeinden über die neue Grundsteuer erzielen, kommen auch nur diesen zu. Das Geld wird für öffentliche Einrichtungen wie Schulen, Kitas oder Schwimmbäder verwendet. Ebenso fließt es in die öffentliche Infrastruktur, wie zum Beispiel den Straßen- oder Brückenbau.

Nicht in jedem Bundesland fällt die neue Grundsteuer gleich aus. Sie kann sich je nach Land unterscheiden, da sie nicht zwingend nach dem Bundesmodell erhoben werden muss. Laut zugehörigem Gesetz können die Länder damit bei der neuen Grundsteuer eigene, vom Bundesgesetz abweichende Regelungen einführen. Aktuell ist das in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen der Fall. Die Länder Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell an, weichen davon aber wiederum in ihren Steuermesszahlen ab. Lediglich in Bezug auf Land- und Forstwirtschaft wenden alle Länder das Bundesmodell an.

Oft wird die Grundsteuer mit der Grunderwerbsteuer verwechselt. Der wesentliche Unterschied liegt in der Häufigkeit der Erhebung. Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Erwerb einer Immobilie geleistet. Die Grundsteuer wird jährlich, immer zum 1. Januar eines Jahres fällig. Damit gilt sie für das gesamte Jahr. Übrigens: Wann und wie viel dieser Steuer Sie bezahlen müssen, können Sie Ihrem Grundsteuerbescheid entnehmen.

Welche Unterlagen brauche ich für die Grundsteuererklärung? 

Es gibt drei verschiedene Berechnungsmodelle, die je nach Bundesland variieren. Grundsätzlich werden meist aber folgende Unterlagen für die Erklärung benötigt:

• Kopie des Grundbuchauszugs
• Kaufvertrag der Immobilie (sofern vorhanden)
• Nachweis über Art der Immobilie
• Nachweis über Bauweise der Immobilie
• Aktuelle Angaben zum Zustand des Gebäudes bzw. Grundstücks (Modernisierungen, Ausbauten, Renovierungen etc.)
• Angaben über Art der Nutzung (Agrar, Forst, Eigenheim, Vermietung, Gewerbe etc.)
• Höhe des Bodenrichtwerts
• Angaben zu: Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche
• Höhe der Nettokaltmiete

Die drei Berechnungsmodelle der neuen Grundsteuer: war gar nicht gefragt gewesen …. 

Bodenwertmodell:

Hierbei sind nur zwei Werte entscheidend: die Grundstücksfläche und der amtlich ermittelte Bodenrichtwert. Damit gestaltet es sich relativ einfach. Dieses Modell kommt so nur in Baden-Württemberg zu tragen. Abgefragt werden hierfür: 

-Grundbuchdaten

-Art der Nutzung

-Bodenrichtwert

-Einheitswert 

-Grundstücksfläche

Flächen-Faktor-Modell:

Dabei sind auch Lagefaktoren wichtig. In Bayern, Hessen, Niedersachsen und Hamburg wird dieses Modell angewendet. Abgefragt werden:

-Grundbuchdaten

-Art der Nutzung

-Einheitswert

-Wohnfläche

-Grundstücksfläche

Bundesmodell:

Dieses vom Bund vorgeschlagene Modell soll die Werte der Grundstücke und Immobilien möglichst genau abbilden und ist daher im Vergleich am aufwändigsten. Es findet in den restlichen elf Bundesländern Anwendung. Abgefragt werden:

-Grundbuchdaten

-Art der Nutzung

-Bodenrichtwert

-Einheitswert

-Wohnfläche

-Art der Immobilie

-Anzahl der Wohnungen und Größe

-Anzahl Garagen und Stellplätze

-Gebäudealter

-Grundstücksfläche

→ Beim Bundesmodell wird die Grundsteuer in einem dreistufigen Verfahren ermittelt: 

1) Ermittlung des Grundsteuerwerts

2) Anwendung der Steuermesszahl und Berechnung des Steuermessbetrags 

3) Anwendung des Hebesatzes.

Ist die Steuererklärung für die neue Grundsteuer aufwändig?

Durch die Einführung der neuen Grundsteuer soll die Grundsteuererklärung vereinfacht werden. Künftig sind hierfür also nur noch wenige, relativ einfach zu ermittelnde Eckdaten nötig. Die fünf wichtigsten Daten sind die Grundstücksfläche, der Bodenrichtwert, die Immobilienart, das Alter des Gebäudes und Angaben zur Wohnfläche. Welche Angaben Sie konkret für Ihre Grundsteuererklärung machen müssen, hängt aber vom Bundesland sowie der Stadt oder Gemeinde ab und ist Ihrem jeweiligen Dokument zu entnehmen.

Die Erklärung zur neuen Grundsteuer muss digital erfolgen. Dazu nutzen Sie das Portal ELSTER. Der Aufwand soll so für alle Beteiligten verringert und die Datenverwaltung soll vereinfacht und beschleunigt werden. Die Steuererklärung zur neuen Grundsteuer kann daher nicht mehr in Papierform erfolgen. Kann ein Steuerzahler seine Grundsteuererklärung nicht elektronisch abgeben, dürfen Nahestehende mit eigenem ELSTER-Account dies für ihn übernehmen. Nur in zu prüfenden Ausnahmefällen kann eine Erklärung in Papierform abgegeben werden. Die Klärung mit dem zuständigen Finanzamt ist also zwingend erforderlich.

Was ist die neue Grundsteuer C?

Mit der Grundsteuerreform gibt es insgesamt drei Formen der neuen Grundsteuer: 

• Grundsteuer A: bezieht sich auf Forst- und Landwirtschaft
• Grundsteuer B: bezieht sich auf bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Immobilien
• Grundsteuer C: bezieht sich auf unbebaute, aber baureife Grundstücke 

Das Problem des Wohnungsmangels ist schon lange bekannt und besteht besonders in Ballungsräumen. Die dadurch steigenden Grundstückswerte sorgen vermehrt dazu, dass Eigentümer von baureifen Grundstücken sie als Spekulationsobjekt nutzen. Viele kaufen diese Grundstücke nur auf, um eine Wertsteigerung abzuwarten und sie dann lukrativ wieder zu verkaufen. Das Problem daran: Die Grundstücke sind da, doch dieses Verhalten verhindert, dass der dringend benötigte Wohnraum auf ihnen entstehen kann. Durch die neue Grundsteuer soll dagegen vorgegangen werden. Gemeinden können nun für baureife, aber längerfristig unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen (Grundsteuer C). Das soll in erster Linie einen finanziellen Anreiz schaffen, baureife Grundstücke auch wirklich zu bebauen und damit den benötigten Wohnraum zu schaffen.

Erhöht sich die Grundsteuer bei Änderungen des Grundbesitzes?

In aller Regel ändert sich die Grundsteuer, sobald sich Änderungen des Grundbesitzes ergeben. Wenn ein Eigentümer beispielsweise anbaut, abreißt oder das Grundstück aufteilt, ändert sich auch der Wert des Grundbesitzes. In diesem Fall werden ein neuer Einheitswert und eine neue Grundsteuermesszahl fällig. Die Grundsteuer kann sich aber auch immer dann ändern, wenn Städte und Gemeinden ihren Hebesatz erhöhen.

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Möchte man sich ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen, spielt natürlich auch die neue Grundsteuer eine Rolle. Doch das ist nicht das Einzige, worüber Sie sich dann vielleicht Gedanken machen. Wie finanziere ich den Bau? Worauf muss ich achten? Und wer steht mir zur Seite? Die Baugeld Spezialisten bieten Ihnen eine vollumfängliche Baufinanzierung, die Sie auf jedem Schritt hin zur Traumimmobilie begleitet. 

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